2 roky prenajímania bytu cez Airbnb, skúsenosti a dôvod ukončenia

Prenajímanie cez Airbnb je zlatá baňa, že? Haha.

Dva roky som to skúšal na vlastnej garsónke v Bratislave a odpoveď nie je taká jednoduchá, ako sa píše v investičných skupinách. Áno, zarobil som viac, ako keby byt stál v dlhodobom nájme. A napriek tomu s Airbnb končím. Byt bude na Airbnb už len do konca roka 2026, potom ide do dlhodobého nájmu.

Dôvodom nie sú peniaze. Pochopil som, že na Airbnb neprenajímate byt, ale predávate službu. A tú službu musí niekto robiť každý deň, aj o tretej v noci. V tomto článku sa s vami podelím o svoje skúsenosti s prenajímaním cez Airbnb: čísla, skryté náklady, riziká aj to, čo mi vzalo najviac energie.

Prečo som sa rozhodol pre prenajímanie cez Airbnb v Bratislave. Oplatí sa?

Byt som od začiatku kupoval ako investičný byt na Airbnb. Je to 29-metrová garsónka v novostavbe, zariadená architektmi, pár minút pešo od štadióna na Tehelnom poli. Konajú sa tam koncerty veľkých hviezd a ľudia, ktorí na ne prídu z iných miest, potrebujú kde spať.

Na krátkodobý prenájom sa preto hodí veľmi dobre. Mal som aj druhý dôvod. Všade počúvate, že prenajímanie cez Airbnb zarobí oveľa viac ako klasický nájom. Ja sa však radšej učím na vlastných skúsenostiach ako z počutia, tak som si to chcel vyskúšať sám.

Koľko zarobí prenajímanie cez Airbnb? Moje skúsenosti a čísla po 2 rokoch

Presné výnosové percento som počas prenájmu nesledoval. Po odrátaní všetkých nákladov a daní mi však byt za dva roky na Airbnb zarobil viac, ako keby bol v dlhodobom nájme. Priemerná cena bola okolo 70 eur za noc, no každý deň je iný, pondelok stojí inak ako piatok. Keď bol na štadióne koncert, predal som noc aj za 145 eur. Obsadenosť som mal v priemere 20 až 22 nocí z 30, v lete aj sto percent.

Najsilnejšie mesiace boli vždy august a december, vtedy byt zarobil aj dvojnásobok toho, čo by priniesol dlhodobý nájom. Byt mám na hypotéku, takže každé euro navyše sa hodí. Koľko z tržby však naozaj zostane, som si spočítal nižšie.

• TIP: Cenu som nemal pevnú. Cez pracovné dni stála inak ako cez víkend a na termíny koncertov som ju dvíhal.

Koľko čistého zarobí prenajímanie cez Airbnb za jednu noc? Môj modelový výpočet

Počítam s mesiacom, v ktorom je byt obsadený na 70 %, teda 21 nocí z 30, pri priemernej cene 70 eur za noc. To zhruba zodpovedá mojej reálnej obsadenosti. Hostia zostávajú dve až tri noci, takže za mesiac je to približne 9 upratovaní. Za ubytovanie hostia zaplatia spolu 1 470 eur. Mestskú daň, 3 eurá za osobu a noc, platia navyše. Airbnb ju vyberie pri rezervácii a pošle mestu, takže z týchto peňazí neodchádza.

Z noci za 70 eur mi teda v tomto modeli zostane necelých 28 eur čistého, zhruba 40 %. Airbnb si dnes od väčšiny hostiteľov berie jednotný poplatok 15,5 %, preto som s ním počítal aj tu. Daň 19 % je len orientačná. Skutočná závisí od toho, či prenajímate ako fyzická osoba, alebo cez s.r.o., a pri firme aj od jej obratu.

Ak teda máte na byt hypotéku, napríklad so splátkou 550 eur mesačne, tak ste v pluse 32 eur za cenu všetkých tých starostí navyše. Časť splátky ale ide na istinu, takže byt aspoň splácate.

Energie, internet a softvér som v tabuľke nechal v plnej výške, lebo sa platia aj za prázdne noci. Práve preto pri nižšej obsadenosti klesá aj zisk z jednej noci. Keby bol byt obsadený celý mesiac, zostalo by mi z noci približne 30 eur. A jeden náklad v tabuľke chýba úplne, a je zo všetkých najväčší: čas.

Upratovanie Airbnb bytu: moje skúsenosti, cena a prečo na ňom stojí celé prenajímanie cez Airbnb

Keby som mal vybrať jednu vec, od ktorej závisí všetko, je to upratovanie. Často jeden hosť odchádzal a ďalší prichádzal v ten istý deň. Check-out o desiatej, check-in o tretej. Za tých päť hodín musí niekto prísť, vymeniť posteľné prádlo, utrieť prach, umyť podlahu a byt pripraviť. Sám som to robiť nemohol, lebo veľa cestujem. Upratovacie firmy pre mňa neprichádzali do úvahy.

Na upratanie garsónky mi chodili ponuky aj za 45 až 50 eur, pritom 29 metrov sa dá upratať za 45 minút. Pri takej cene by upratovanie zjedlo veľkú časť zisku. Hľadal som preto študentov a ľudí, ktorí si chceli privyrobiť. Platil som v priemere 15 až 20 eur za upratanie a nájsť dnes niekoho spoľahlivého za takú cenu je naozaj ťažké.

Väčšinou to fungovalo a našiel som zodpovedných ľudí. Raz však upratovačka zaspala. Ja som bol v zahraničí, nevedel som sa jej dovolať a hosť už stál s kuframi pred domom. V byte bol ešte neporiadok po predchádzajúcom hosťovi. Zachránila ma rodina, ktorá tam prišla a rýchlo to upratala. Vtedy som pochopil, že na Airbnb neplatíte len za upratovanie. Platíte za to, že sa naň môžete spoľahnúť.

• TIP: Niekoho na upratovanie som hľadal prioritne v okolí bytu. Kto býva blízko, nestráca čas cestou a päťhodinové okno medzi hosťami pre neho nie je problém.

Skryté náklady pri prenajímaní cez Airbnb a dôvod prečo mi chodili vysoké nedoplatky za vodu a elektrinu

O tomto sa v investičných debatách veľa nehovorí. Chodili mi vysoké nedoplatky za vodu, elektrinu a klímu. Dôvod je jednoduchý: hosť účty za energie neplatí, tak nemá dôvod šetriť. Klímu nechá bežať nonstop. Osprchuje sa, keď príde z letiska, a znova, keď sa vráti z celodennej prechádzky po meste. Práčka išla skoro každý druhý či tretí deň. Na zálohách sa to potom prejaví.

K tomu treba pripočítať internet, televíziu a čistiace prostriedky, ktorých pri upratovaní dva až trikrát do týždňa minie oveľa viac ako bežná domácnosť. Kupoval som ich vo výhodných veľkých baleniach na Alze, inak by to vychádzalo drahšie. A potom je tu náklad, ktorý nie je v žiadnej tabuľke: čas strávený sledovaním zásob a dokupovaním.

Opotrebuje sa byt na Airbnb rýchlejšie? Moje skúsenosti so škodami

Mnohí si myslia, že byt na krátkodobom prenájme sa rýchlo zničí. U mňa to bolo presne naopak. Hostia sa menili dva až trikrát za týždeň a po každom sa dôkladne upratovalo, vysávalo, umývala sa podlaha, pralo a leštilo. Doma toľko neupratujem, keď sa mi to podarí raz za týždeň, som rád.

Byt je po dvoch rokoch čistý ako nový. Vážna škoda mi za celý čas nevznikla. Diera v uteráku, fľak na sedačke a ryha v parketách, to je všetko.

Riziká prenajímania cez Airbnb: zlodeji, díleri a ako som si overoval hostí

Riziká existujú a nechcem ich zľahčovať. Istý čas som bol vo facebookovej skupine hostiteľov, kde si ľudia zdieľali skúsenosti. Písalo sa tam o zlodejoch, díleroch drog aj prostitútkach, pre ktorých sú prenajaté byty praktickou základňou. Existovala dokonca tabuľka s „blacklistom“ hostí, s menami, kontaktmi a popisom toho, čo vyviedli. Zo skupiny som nakoniec odišiel, strašilo ma to.

Namiesto toho som si nastavil vlastné pravidlá. Prvým filtrom je cena. Keď noc stojí 40 eur, príde iný typ ľudí, ako keď stojí 70, no ponúkal som vysoký štandard a byt zariadený architektmi z Dobrého interiéru. Vyššia cena odradí veľa ľudí so zlými úmyslami a hosť za ňu dostane čistý, moderný byt pri električke. Najdôležitejší je však doklad totožnosti od každého hosťa, ktorý mi hostia nahrávali do Guesty, externého softvéru na správu prenájmu.

Kto chce bývať v mojom byte, ukáže, kto je. Keď sa niečo stane alebo niečo zmizne, mám pre políciu vodítko. Anonymné ubytovanie som nikdy neponúkal. Paradoxne, najväčší problém ukázať doklad mali z mojej skúsenosti Slováci. Kto nechcel, tomu som povedal, nech rezerváciu zruší, lebo ho neubytujem.

• TIP: Minimálny pobyt som mal nastavený na 2 až 3 noci. Rezervácie na jednu noc považujem za najrizikovejšie, preto som ich povolil len počas koncertov na štadióne.
• TIP: Byt sa u mňa dal rezervovať najneskôr 24 hodín pred príchodom. Nemohlo sa stať, že mi v utorok príde rezervácia na utorok večer, a aj to odfiltruje veľa ľudí.

Check-in na Airbnb bez kľúča, skúsenosti s čipom, kódom na dvere a telefónom nonstop

Hostia u mňa nikdy nemali kľúč. Dostali čip od budovy a kód od dverí bytu, ktorý sa po každom hosťovi menil a platil len do check-outu. Znie to pohodlne, ale technika zlyháva. Raz o tretej v noci kód nefungoval, pán sa nevedel dostať dnu a volal mi. Nakoniec sa mu to podarilo, inak by som tam musel ísť ja.

Našťastie som bol vtedy v Bratislave. Lockbox, teda schránku na kľúče s kódom, som prestal používať, lebo sa často vykrádajú. Našiel som praktickejší spôsob, ale z bezpečnostných dôvodov ho tu opisovať nebudem. Kamerové kukátko na chodbu som nedal. Nechcel som vedieť, kto chodí hore a dole, kvôli vlastnému pokoju.

• TIP: Na komunikáciu s hosťami som si zriadil samostatné telefónne číslo. Svoje súkromné som dávať nechcel.
• TIP: Pri zámku na kód som sa naučil, že šetriť sa nevypláca. Keď sa zasekne v noci, rieši to hostiteľ.

Prenajímanie cez Airbnb a dane: daň za ubytovanie, DPH a prenájom cez s.r.o.

S úradmi to nakoniec nebolo také zlé, ako som čakal. Evidenciu hostí som viesť musel a doklady mi hostia nahrávali cez Guesty. Daň za ubytovanie v Bratislave vyberá priamo Airbnb už pri rezervácii a mestu ju posiela raz za štvrťrok, takže toto išlo úplne mimo mňa. V Bratislave je to 3 eurá za osobu a noc, v Starom Meste 3,50 eura. V iných mestách to tak byť nemusí. Dane som riešil cez svoju eseročku. Byt, ktorý vlastním, som prenajal svojej firme a tá sa o prenajímanie cez Airbnb starala.

Ja som dostával klasický nájom, firma mala príjmy z Airbnb a do nákladov išlo upratovanie, čistiace prostriedky a podobne. Moja eseročka nie je platiteľ DPH, takže k cene nepripočítavam 5 % DPH, ktoré sa na Slovensku platí pri ubytovacích službách. Povinnosť stať sa platiteľom vzniká až pri obrate nad 50 000 eur ročne. Jednu vec však veľa hostiteľov nevie.

Airbnb sídli v zahraničí, takže z jeho provízie sa odvádza slovenská DPH 23 %, aj keď platiteľom nie ste. Neplatiteľ sa na to registruje podľa § 7a zákona o DPH a túto daň si nemôže odpočítať. V mojom modelovom mesiaci je to približne 52 eur, takže zanedbateľná suma to nie je. Aj preto som to od začiatku robil ako normálne, transparentné podnikanie cez s.r.o.

Skutočná byrokracia je však inde, v komunikácii s hosťami. Majú otázky, potrebujú inštrukcie na check-in a telefón musí byť zapnutý nonstop. Časť som preto zautomatizoval cez Guesty, za ktorý platím 220 eur ročne. Posiela hosťom správy, zbiera doklady totožnosti a pomáha mi spravovať upratovanie. Keď sa však o tretej v noci zasekne zámok, softvér to za vás nevyrieši. A ešte jedna vec, na ktorú sa zabúda: dobrý vzťah so správcom budovy. Aby bolo všetko v poriadku a aby vás v dome neznášali všetci susedia.

Prečo po 2 rokoch končím s prenajímaním cez Airbnb

Keď si to všetko sčítam, prenajímanie cez Airbnb pre mňa nebolo pasívnym príjmom. Bola to druhá práca. Je to ako mať dieťa. Neustále nad tým rozmýšľate, plánujete upratovanie, posielate tam niekoho, odpisujete hosťom, sledujete zásoby a doplácate za klímu. Po dvoch rokoch som si priznal, že som z toho trochu vyhorel. Napriek tomu považujem tie dva roky za úspech. Zarobil som, nič som neprerobil a naučil som sa veľa o tom, ako sa starať o hostí. Aj upratovať.

Prenajímanie bytu cez Airbnb alebo dlhodobý nájom v Bratislave

Byt bude na Airbnb ešte do konca roka 2026, potom ide do dlhodobého nájmu. Od neho čakám hlavne pokoj. Chcem nájsť dobrého nájomníka, ktorý tam bude dlhodobo bývať a bude sa o byt starať, a ja o ňom nebudem musieť počuť každý deň. Príjem bude nižší, ale bez telefónu zapnutého nonstop.

Predať byt neplánujem. Kúpil som ho za relatívne dobrú cenu, za dva roky sa dobre zhodnotil a je to moje sporenie na dôchodok.

• TIP: Na byt s nájomcom platia iné pravidlá ako na byt, ktorý prenajímate cez Airbnb, a preto je dôležité mať adekvátne poistenie, ktoré kryje nehnuteľnosť aj domácnosť. Teda aj zariadenie, ktoré v byte nechávam, okrem iného aj proti krádeži vlámaním. Domos Kompakt od ČSOB kryje dlhodobý nájom so zmluvou na viac ako 6 mesiacov, pričom prenajímateľ je registrovaný na daňovom úrade. Krátkodobý prenájom cez Airbnb sa pri ňom berie ako podnikanie a ten nekryje. Tento TIP je súčasťou spolupráce s ČSOB.

Ak rozmýšľate nad prenajímaním cez Airbnb, dúfam, že vám moje skúsenosti a čísla pomôžu rozhodnúť sa s otvorenými očami. A keď budete najbližšie bývať v cudzom byte, spomeňte si, koľko koordinácie je za tým, že vás tam čaká čistá posteľ. Mňa z toho aktuálne bolí hlava 😀

Cestujte! Milan Bez Mapy.